男子花68万买下拍卖房 房里还租住着前房主的母亲

河内5分彩平台 2019年12月15日 18:14:53 阅读:20 评论:0

(原标题:今日说法 | 68万元买下司法拍卖房,房里还租住着前房主的母亲)。

在外打工多年之后,杨东终于下定决心,在四川省崇州市买下了一套三居室,准备把年迈的父母接来安享晚年。但事与愿违,一份前房主签下的十九年租约,搅乱了他为父母尽孝的计划,也让购入新房的欣喜荡然无存。

拍下房子没法住。

杨东是四川德阳人,出身农村,最早在成都打工,10年前去了北京谋生,一直住在月租1000元的简陋出租房里。 自己居住条件差点、苦点,杨东觉得无所谓。可随着时间的推移,父母逐渐年迈,如何安顿父母成了杨东最揪心的事。

老家的房子破旧得无法居住,而且路途遥远,不方便照看父母。多年前,杨东就将父母接到成都,借亲戚的房子安顿了下来。可借住终究不是长久之计,杨东渴望在城里拥有一套属于自己一家人的房子。 北京的房价太高,杨东想都不敢想,他就将目光投向了房价稍低些的成都。成都商品住房和二手住房限购,在成都缴纳一定年限的社保才能获得购房资格。杨东在北京打工,没有成都社保,拿不到购房资格,于是他开始关注司法拍卖房。

司法拍卖房就是法院强制执行拍卖的房产,没有限购政策。关注一段时间后,杨东看中了一套房子,是四川省崇州市人民法院在网上公开拍卖的,崇州市是由成都市管辖的县级市,距离成都市区不远。这是一套146.69平方米的三居室,总价只要68万元,很符合杨东的预算和期待。

2019年7月26日,通过网络上的司法拍卖平台,杨东将这套房子拍了下来,并支付了68万元的购房款。在崇州市人民法院的配合下,杨东顺利地将房子的不动产权证办了下来。终于在城里有了自己的房子,杨东十分欢喜,但很快,麻烦就降临了。

法官介绍,杨东买的这套房子在拍卖前被原房主出租了。根据出租协议,原房主与租户签订的租约是19年。协议是2014年签的,杨东买下这套房子时,租期还剩余14年。

当初在网上公开拍卖时,法院对房屋的租赁情况进行了明示。杨东将这套房子拍下后,法官也明确地告诉过他,如果不想房子继续出租或者有其他想法,他可以去和租户协商。杨东买这套房子是为了安顿年迈的父母,并不想长期出租。因此他想和租户协商一下,看能不能提前解除出租协议。可没想到的是,他多次主动上门,租户不是不在家,就是躲着不见。拍下房子后的三个月里,杨东都没进得了门。根据房屋出租协议,这套房子的租户叫罗淑华,2014年6月8日和原房主周利红签了租约,约定每年租金3.6万元,租期19年,并支付了全部租金68.4万元。 法律规定,房屋产权的转移不影响原有的租赁合同,不能损害租房者的利益。按理说,租户罗淑华与原房主签有正规的出租协议,交纳了19年的租金,面对新房主本可以理直气壮,可她为什么避而不见呢? 杨东认为租户罗淑华避而不见,是她和原房主签的出租协议有问题。第一,正常人如果只是普通的租户不可能一次性支付高达68.4万元的19年租金;第二,长达19年的租期也不合常理。

出租协议上显示,租户出生于1942年,2014年签协议时72岁,19年租约期满时,她将是91岁高龄,难道罗淑华在租房时,就完全没有考虑自己的生老病死吗?。

母亲租了女儿的房。

出租协议还附有一张原房主周利红给租户罗淑华的借条,是用成都金鹰公司的信纸写的。杨东由此怀疑,原房主周利红和成都金鹰公司有关系。成都金鹰公司曾经是一家很风光的家具生产企业,可几年前破产了。经查询杨东得知,原房主周利红是该公司负责人的小姨子,曾负责该公司的财务工作。而周利红这套房子之所以会被法院拍卖,是因为金鹰公司用她的房子做抵押,借了一笔钱,后来公司未还款,法院判决以房抵债。成都金鹰公司虽已破产,可它的老厂房还在,一些老员工也在,只是现在被别人接管了。杨东跑去打听,结果听到了一个意外的消息——罗淑华就是周利红的母亲。

老母亲租女儿的房子,一租就是19年,还支付高达68.4万元的租金,杨东越来越觉得她们的出租协议是假的。虚假协议损害了自己的利益,杨东认为有必要再和罗淑华、周利红进行交涉。2019年10月17日晚,杨东与其律师,以及多家媒体的记者再一次来到这套房子的门外,敲了半天门仍然无人回应。就在一行人准备离开时,突然有一位中年妇女拿手机对着他们开始拍摄,原来此人正是原房主周利红。周利红对出租协议的真伪并不愿多加解释。随后,周利红的母亲罗淑华也出现了。母女二人对出租协议的真伪闪烁其辞,不愿意正面回应。但周利红强调,她对法院强制拍卖她的房产是不认可的,因为早在2019年4月份,她就向法院提出了执行异议申请。 周利红展示了一份执行异议申请书,上面写道,虽然她的房子是作为金鹰公司欠债的抵押物而被拍卖,可金鹰公司同样欠她很多钱,她认为法院要先理清这些关系,再决定是否拍卖她的房子。

周利红是2019年4月8日提交的执行异议申请。根据规定,法院应当对她的执行异议申请进行审查,并在15天内予以答复。但周利红说,提交申请之后过去了5个多月,直到房子被拍卖,过户给了杨东,她都没有得到法院的任何回复。

周利红认为,法院在此事处理上对她不公。她不认可法院的买卖,更不承认杨东的购买。

司法拍卖争议未明。

那么,法院真的没有对周利红的执行异议申请予以答复,就将她的房子拍卖了吗?对此事毫不知情的杨东通过合法渠道买下了房子,还办了不动产权证,他又该如何是好? 崇州法院表示,他们对周利红的执行异议申请很重视,可她是以金鹰公司欠她钱,不能用她的房子抵债为理由,要求中止拍卖。她提出的这个理由是不服法院原来的判决,并非执行环节的问题,因此在程序上有误。 法院表示,周利红如果是对原判决不服,应当走申诉程序。现在以执行异议来诉请,从法律上说程序是错误的,她的执行异议申请无法被受理。至于法院为什么没有给她回复,法院说,这是周利红自己的问题。

法官说,周利红不配合法院,不止这一回。在整个案件执行过程中,法官也曾多次和她联系,她都是不理不睬。由于法律程序不对,执行异议申请没被受理,周利红本人又没有再与法院联系,崇州市人民法院就按照正常的执行程序,将她的房子拍卖了。

崇州市人民法院认为他们的拍卖是合法有效的,周利红并不接受。周利红表示,她没有不配合法院执行,也没有接到过法院的告知电话,法院的拍卖她仍然不认可。

花了68万元买的房子却无法进门,杨东感到很无奈。杨东认为,法院应当出面帮他解决,但是法院并不同意。

法官说,当初他们已经在网上公开了这套房子有租约的事实,杨东将房子买下后,他们也将这个风险向杨东进行了告知,随后配合杨东将房子过户到了他的名下。法院的责任和义务已经完成,余下的事情只能杨东自己去解决。 崇州市人民法院说,现在主要的问题是租户不愿意和杨东协商,不愿意腾房子。如果杨东认为她们的出租协议是虚假的,可以通过法院另行起诉。只有认定她们的出租协议是虚假的,法院才可以强制她们腾退。 一通劳心劳力之后,事情还是没有进展。无奈之下,杨东只得以排除妨碍之诉,将周利红和她的母亲罗淑华告到了成都市双流区人民法院,希望法院能够认定她们之间的出租协议是虚假的,判令她们搬离。目前双流区人民法院已经立案,还没有开庭。

杨东担心,一旦法院无法认定周利红和罗淑华的出租协议是虚假的,她们就可能继续占有这套房子,十多年后他才能入住。到那时,自己的父母可能已经不在了,那他花68万元购买这套房子将变得毫无意义。

来看看网友们怎么说:。


普法时间。

Q1:这起案件当中,原房主周利红向法院提出了执行异议申请,但法院说你这个诉求程序是有误的,所以就不予受理,但是又跟这个原房主联系不上,最后就按照正常流程把房子给拍卖了。这个做法有问题吗?。

A1:这个做法是有一定问题的。因为债务人或者说被执行人,按照《民事诉讼法》第二百二十五条的规定,是可以提出执行异议的。当然她提出的这个执行异议能不能成立,那是另外一个问题,但是它即便不成立,法院也要做出一个处理决定,不能因为联系不上她,所以就不做出一个处理决定,这个程序还没有走完。所以从这个意义上来讲,法院在这个处理过程当中有一定的瑕疵。

Q2:法院拍卖的房子,里面有租户,而且租期长达19年,这个租户和房东的关系还比较特别,但拍卖完之后法院说,后面的事我就不管了,是拍卖所得人你自己去协调、自己去解决,这样的做法您觉得可以吗?。

A2:按照法律规定,法院进行强制拍卖,一定要事先将相关的信息在网上公开,或者说通过适当的方式,让社会上所有相关的人都要知道,并且法院要进行审查,这个信息应该是真实的信息。法院如果得知了这个房屋存在租赁协议,那么这个协议究竟是真是假,法院应该进行比较全面的、实质性的审查。虽然不要求执行法院或者执行机构像审判机构一样查个水落石出,但是要经过大体比较完整的审查。比如说这个租赁协议,有没有提出一个合理的怀疑,它存在于母女之间,而且长达19年,而且一次性就把这个租金全部付完了,而且你这个承租人是一个72岁的老奶奶。并不是仅仅进行形式上的审查,有一个租赁协议在这儿,然后进行公示、进行说明,我的责任就算履行了,或者说我就没责任了,下面的事就是你买受人的事情了。这个对买受人来讲是不公平的,因为他不可能知道真实的信息,相对于执行机构,他在信息上面更加短缺。之后他如果发现了这个租赁协议确实存在问题,解决这个问题付出的代价要多得多,不如执行法院事先就预防性地把这个问题做一个大体上的解决,那么他就可以省掉后面的很多麻烦。不论从程序的效率、程序的经济来说,还是对当事人的负责、司法为民来说,这都是执行机构、执行法官应该做到的事情。

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